LMP - La Location Meublée professionnel

Rappel, vous devez d’abord bien évidemment louer en meublé (il s’agit de fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels).
D'autre part, vous devez percevoir au moins 23 000 euros de recettes locatives brutes dans l’année, ou alors ces dernières doivent représenter au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, les pensions de retraite ne sont pas considérées comme revenus professionnels.
De plus, il faut être inscrit comme loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés, condition non compatible avec un statut de fonctionnaire.

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1- Avantages fiscaux.

• Imputation du déficit d’exploitation sur le revenu global.
• Amortissement du mobilier à 100% entre 5 et 7 ans et de l’immobilier (hors terrain) entre 20 et 30 ans.
• Déduction des amortissements dans la limite du montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux biens loués.
• Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.
• ISF : possibilités d’exonération.
• Exonération de la plus-value si revente au-delà de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 250 000€.
• Droits de donation et de succession minorés.

Si achat d’un logement neuf (Vente en Etat Futur d’Achèvement notamment), il est possible de demander aux services fiscaux le remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition. En cas de revente du bien avant 20 ans, le prorata de TVA est à reverser.

La défiscalisation LMP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement immobilier (intérêts d’emprunt, taxes...) de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui n'est pas le cas en LMNP : Location Meublée non professionnel). Et ce sans limitation ! C’est la grande force du LMP : la réduction d’impot peut être très élevée. Les charges que vous pouvez déduire en LMP sont les suivantes :

• frais d'étude, de conseil et d'ingénierie liés au montage de l'opération.
• charges locatives et liées à la propriété-copropriété (ex : taxe foncière).
• intérêts d'emprunt et primes d'assurance.
• frais de gestion.
• dépenses d'entretien et de réparation.
• charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d allocations familiales.

Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71% couvrant forfaitairement les charges et êtes donc taxé sur seulement 29% des loyers. Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s’impose.

2. Profil de l'investisseur LMP

Le profil idéal de l’investisseur LMP est :

* Contribuable fortement fiscalisé car :

• La réduction d’impot se fait par imputation aux revenus imposables et non par réduction directe de l’impôt.
• Donc plus le motant de l’impot est élevé, plus l'économie d'impot est importante.
• D’autre part, il n’y a pas de plafonnement : vous pouvez donc déduire un déficit foncier sans limite.

* Disposant d’une surface financière suffisante :

• Pour dégager 23 000€ de loyers annuels, vous devrez investir au minimum 400 000€.
• Cet investissement peut se faire en plusieurs fois (plusieurs biens).